Artūras Račas

Na štai, ant stalo – Vilniaus apygardos teismo nutartis Civilinėje byloje Nr.2-5288-258/10. Ieškovas – UAB „Akropolis“ (VP grupė), atsakovas – Lietuvos valstybė.

Ieškinio kaina – 21 milijonas litų.

Teisėja – Rita Kisielienė.

Bylos esmė paprasta – VP grupė 2005-2006 įsigijo sklypą Vilniuje ir planavo ten pelningą verslą.

Tačiau netikėtai atėjo krizė, mažmeninės prekybos apyvartos sumenko, kvailių, norinčių įsigyti būstą už milijoną litų nebeliko ir VP grupė nusprendė, kad verslo sąlygos pasikeitė, planuojamos pelno maržos jų nebetenkina. Jie rizikavo, rizika nepasiteisino, tačiau rizikos mokesčio jie mokėti nenori. VP grupės nuomone, rizikos mokestį turi sumokėti valstybė:

Ieškovas nurodo, kad Valstybinės žemės pirkimo-pardavimo sutarčių sąlygos dėl mokėtinos žemės kainos, palūkanų ir kitų, su jomis susijusių sąlygų šiuo metu privalo būti šalių pakeistos, nes tam yra tiek faktinis, tiek teisinis pagrindas. Ieškovas mano, kad tarp šalių galiojantiems valstybinės žemės pirkimo-pardavimo sandoriams taikytinas CK 6.204 straipsnyje įtvirtintas sutarties pakeitimo pagrindas, nes atsirado aplinkybių, kurios iš esmės pakeitė atsakovo ir ieškovo sutartinių prievolių pusiausvyrą, dėl kurių ieškovui tapo sudėtingiau negu atsakovui įvykdyti sudarytas sutartis. Mano, kad ženklų nekilnojamojo turto, įskaitant žemę, rinkos kainų sumažėjimą, susijusį su visiems žinomais ir įrodinėjimo nereikalaujančiais esminiais neigiamais pokyčiais pasaulio ir Lietuvos ekonomikoje, pagrįstai galima būtų laikyti aplinkybe, iš esmės pakeitusia, šalių sutartinių prievolių pusiausvyrą ieškovo nenaudai, dėl kurios ieškovui tapo žymiai sunkiau vykdyti savo piniginius įsipareigojimus atsakovui, nes reali nupirktos valstybinės žemės kaina, kurios didesnės dalies ieškovas dar nėra sumokėjęs, iš esmės sumažėjo (beveik du kartus), palyginus su 2005-11-04, 2006-06-22, 2006-07-05 sutartyse nustatyta bendra valstybinės žemės kaina (40 478 497 Lt.). Šiuo metu, remiantis pridedama Turto vertinimo ataskaita (1t.b.l.27-70), ieškovui priklausančios žemės sklypo dalies (131 868/140 453)  rinkos kaina yra lygi 21 969 706, 59 Lt , t.y. beveik dvigubai mažesnė už sutartyse nustatytąją kainą. Dėl ekonominio nuosmukio įvykęs realus žemės rinkos kainos sumažėjimas akivaizdžiai parodo, jog ieškovui iš esmės padidėjo įvykdymo kaina – jis priverstas mokėti atsakovui už nuosavybėn įgytą žemę žymiai daugiau, negu ji yra objektyviai verta rinkoje bei mokėti nuo tikrovės neatitinkančios kainos nepagrįstai dideles palūkanas.

Teisingumo dėlei rekėtų pasakyti, kad „ieškovas“ taip pat skundžiasi, jog dėl po pirkimo-pardavimo sutarties nustatytų servitutų, įsigytos žemės vertė neva sumažėjo 6 mln. litų.

Tai galima priimti domėn, tačiau būtina atkreipti dėmesį ir į atsakovo paaiškinimą, jog visos žemės sklypo pirkimo-pardavimo sąlygos pirkėjui buvo žinomos ir kad:

paminėtomis pirkimo-pardavimo sutartimis žemės sklypai buvo parduoti už pirkėjo pasiūlytą kainą, kadangi vadovaujantis Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999-02-24d. nutarimu Nr. 205 „Dėl žemės įvertinimo tvarkos“, ieškovas pats atliko žemės sklypų individualų vertinimą.

Jei atsakovo – Lietuvos valstybės – paaiškinimai teisingi (o teismo nutartyje niekur nenurodoma, kad tai būtų melas), man logiškai peršasi išvada, kad VP grupė, pirkdama sklypą ir žinodama apie būsimus servitutus, gerai įvertino perspektyvas ir pasiūlė Lietuvos valstybei už perkamą žemės sklypą kainą, kuri tuometinėmis sąlygomis turėjo leisti jai neblogai uždirbti. Kalbant paprasčiau – investavo į ateitį, prisiimdama riziką (kurios tada neįžvelgė).

Teisėja R.Kisielienė remiasi Civilinio kodekso 6.204 straipsniu:

6.204 straipsnis. Sutartinių įsipareigojimų vykdymas pasikeitus aplinkybėms

1. Jeigu įvykdyti sutartį vienai šaliai tampa sudėtingiau negu kitai šaliai, ši šalis privalo vykdyti sutartį atsižvelgiant į kitose šio straipsnio dalyse nustatytą tvarką.

2. Sutarties vykdymo suvaržymu laikomos aplinkybės, kurios iš esmės pakeičia sutartinių prievolių pusiausvyrą, t. y. arba iš esmės padidėja įvykdymo kaina, arba iš esmės sumažėja gaunamas įvykdymas, jeigu:

1) tos aplinkybės atsiranda arba nukentėjusiai šaliai tampa žinomos po sutarties sudarymo;

2) tų aplinkybių nukentėjusi šalis sutarties sudarymo metu negalėjo protingai numatyti;

3) tų aplinkybių nukentėjusi šalis negali kontroliuoti;

4) nukentėjusi šalis nebuvo prisiėmusi tų aplinkybių atsiradimo rizikos.

3. Kai sutarties įvykdymas sudėtingesnis, nukentėjusi sutarties šalis turi teisę kreiptis į kitą šalį prašydama sutartį pakeisti. Šis prašymas turi būti pagrįstas ir pareikštas tuoj pat po sutarties įvykdymo suvaržymo. Kreipimasis dėl sutarties pakeitimo savaime nesuteikia nukentėjusiai šaliai teisės sustabdyti sutarties vykdymą. Jeigu per protingą terminą šalys nesutaria dėl sutarties pakeitimo, tai abi turi teisę kreiptis į teismą. Teismas gali:

1) nutraukti sutartį ir nustatyti sutarties nutraukimo datą bei sąlygas;

2) pakeisti sutarties sąlygas, kad būtų atkurta šalių sutartinių prievolių pusiausvyra.

Be to, ji konstatuoja, kad:

Sutarties vykdymo varžymu laikomos aplinkybės, kurios iš esmės pakeičia sutartinių prievolių pusiausvyrą. Reikalavimas įvykdyti sutartį tokiomis aplinkybėmis prieštarautų sąžiningumo, protingumo ir teisingumo principams. Tokios aplinkybės turi atsirasti ar tapti žinomos jau sudarius sutartį, tų aplinkybių nukentėjusioji šalis sutarties sudarymo metu negalėjo protingai numatyti, kad tos aplinkybės gali atsirasti. Be to, aplinkybės turi būti objektyvios.  

Ir atkreipia dėmesį, jog:

VĮ „Registrų centras“ 2009-11-25d. pranešimas (1t.b.l.98) nurodo, jog per pastaruosius metus visas šalies nekilnojamasis turtas, į kurį įeina Lietuvos žemė, masinio vertinimo duomenimis patyrė nuostolį, o Vilniuje esančios žemės vertė, palyginus su ankstesne jos verte sumažėjo daugiau nei dukart (52,6%). Ieškovas pateikęs turto vertinimo ataskaitą (1t.b.l.27-95) nurodo, jog jo įsigyjamos žemės sklypo dalies  rinkos vertė (2010m. sausio mėn.) yra lygi 21 969 706, 59 Lt. beveik dvigubai mažesnė už sutartyse nustatytąją kainą (40 478 497Lt.).

Be to, teisėja R.Kisielienė, nurodo, kad VP grupė, pirkdama žemės sklypą, iš esmės aukojosi valstybės, tai yra, visų mūsų interesų vardan. Tiesa, aukojosi todėl, kad nenumatė, jog nekilnojamojo turto kainos ne didės, o drastiškai mažės:

Ieškovas, sutikęs  prisiimti naujas, papildomas ir pozityvias pareigas – finansuoti  ir šalia įsikūrusių valstybinių žemės sklypų esminius ir būtinus tiek valstybei, tiek visuomenės reikmėms reikalingus 80 820 336Lt. vertės infrastruktūros pagerinimus, faktiškai negalėdamas objektyviai prognozuoti tokių didelių nekilnojamojo turto kainų šuolio, ekonominės krizės pasekmių, iš esmės padidino sutarties vykdymo kaina valstybės naudai.

Atsižvelgdama į tai, teisėja R.Kisielienė konstatuoja, kad:

Esamoje situacijoje ieškovo  įsipareigojimai dėl nesumokėtos žemės kainos 21 mlj.litų ir pareiga įgyvendinant detaliojo plano sprendinius atlikti miesto transporto infrastruktūros projektavimo ir įrengimo darbus ir juos finansuojant 80 mlj. Lt vertės suma ekonominės krizės sąlygomis už tai gaunant  40,5 mlj. litų sutartinės vertės žemės sklypą, kurio kaina šiuo metu yra dvigubai mažesnė, suteikia valstybei akivaizdų ekonominį pranašumą sudarytame valstybinės žemės pirkimo-pardavimo išsimokėtinai sandoryje.

Teisėjos nuomone, tai neteisinga, todėl VP grupės ieškinys tenkintinas.

Šioje vietoje pabūsiu labai grubus ir paklausiu labai paprastai: kieno interesus – Lietuvos valstybės ar VP grupės – gina teisėja R.Kisielienė ir už kiek.

Žinau, kad atsakymo į šį klausimą išgirsti bus sunku, tačiau tikiuosi, kad įmanoma.

Kita vertus, paskaičius R.Kisielienės pasirašytą nutartį, minčių kyla ne tik apie VP grupę.

Galima pradėti svarstyti apie paskolas būstui įsigyti prieš kelerius metus ėmusius Liteuvos gyventojus. Įdomu, jei jie visi kreiptųsi į teisėją R.Kisielienę prašydami leidimo mokėti tik pusę perkant sutartos kainos, ar ji taip pat tenkintų jų ieškinius, argumentuodama,  jog jie paskolas ėmė „faktiškai negalėdami objektyviai prognozuoti tokių didelių nekilnojamojo turto kainų šuolio, ekonominės krizės pasekmių“.

Teisėja R.Kisielienė tikriausiai patenkintų ir visus nuomininkų ieškinius, kurie prieš kelerius metus sudarė ilgalaikes patalpų nuomos sutartis fiksuotomis kainomis, nes VĮ Registrų centras, be jokios abejonės, pateiktų duomenis, kad nuomos kainos Vilniuje per pastaruosius porą metų sumažėjo dvigubai.

Juk ne tik VP grupė, bet ir visi fiziniaii ir juridiniai asmenys galėtų teigti, kad „ženklų nekilnojamojo turto, įskaitant žemę, rinkos kainų sumažėjimą, susijusį su visiems žinomais ir įrodinėjimo nereikalaujančiais esminiais neigiamais pokyčiais pasaulio ir Lietuvos ekonomikoje, pagrįstai galima būtų laikyti aplinkybe, iš esmės pakeitusia, šalių sutartinių prievolių pusiausvyrą“ ir todėl reikalaujančią sutarčių peržiūrėjimą.

Teisėja R.Kisielienė gal net priteistų visų ieškovų – kaip ir VP grupė – naudai, žyminį mokestį ir advokato atstovavimo išlaidas ir ilgai bei laimingai gyventų atostogaudama šiltuose kraštuose.

Geriau būtų ir daugumai Lietuvos piliečių ir bendrovių.

Klausimas tik, ar geriau būtų Lietuvos valstybei, kurios vardu R.Kisielienė skelbė nutartį civilinėje byloje Nr.2-5288-258/10.  

P.S. …vis dar turiu lipdukų, kuriuose parašyta „Maximoje neperku, būk pilietis(ė) ir Tu“.

(34 balsų, vidurkis: 4,65 iš 5)

Loading...